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這個不尋常的上半年，北京樓市經歷瞭哪些變化？哪些人是買房主力?新的市場環境下，購房人群決策周期發生瞭怎樣的變化？
本期，和訊房產聯合居理新房數據研究院發佈《2017上半年北京購房人群置業報告》，這裡有北京樓市置業人群畫像，也有當下市場現狀，以及樓市未來趨勢。
套均價上漲 高端化明顯
數據顯示，2017年上半年，北京商品房共成交30634套，環比下跌132%，同比減少1倍。其中，商品住宅（不含保障房）成交17450套，較去年下半年下降45.92%；成交均價40705元/平米，環比上漲12.89%；套均價從去年上半年的483.6萬元/套上漲為今年上半年的651.7萬元/套，北京整體市場高端化趨勢明顯。
從北京16個區成交量看，各區多數呈下降趨勢。其中，降幅最大的是昌平（下降72.91%），其次是通州（下降70.05%），隻有東城、順義、延慶三個區縣成交量略有上漲。東城因量少導致環比起伏大，實際成交僅187套。順義區成交2843套，為上半年成交量最高的區縣。
根本原因是由於3月份出臺的“認房又認貸”和二套房首付60%政策抑制瞭改善、投資類用戶需求。信貸政策收緊，導致這個部分購房者缺少融資支持，購房需求大幅減少，交易量快速下降。
購房人群畫像新北京人占主力 河北、黑龍江人湧入
根據居理研究院抽樣後的脫敏數據顯示：上半年，北京購房者中，老北京人占比僅為18.3%，新北京人則為81.7%，遠超本地人。
其中，3-6月，老北京人僅占12.73%，河北人在北京購房占比已超老北京人購房占比，達13.64%。
（備註：新老北京人界定：將原始戶籍為北京戶口的定義為“老北京人”，主要包含早期就居住於北京的“當地人”；將其它定義為“新北京人”，即後期遷入或者尚未遷入但在北京購房的人。）
從購房人群來源地看，上半年，北京購房人群表現出明顯的地域差異：北方多、南方少，東部多，西部少，尤其集中於華北、東北區域。排名前三位的省份分別是：北京、河北、黑龍江。
20-40歲中青年購房者占比各級學校抽化糞池最高
從購房者年齡分佈看，根據居理研究院抽樣後的脫敏數據顯示，上半年，北京購房者依舊以中青年居多。20-40歲的購房者占據瞭60%以上；40-50歲購房者占比次之，約占比25%。
60歲以上男性決策周期最短 60歲以上女性最長
從購房者決策周期看，各年齡層男女性購房決策周期差異明顯。60歲以上女性購房決策周期較長，其他年齡層的女性均較短；男性是30-40歲和20歲以下購房者決策周期相對較長，60歲以上的男性購房者決策周期最短，呈現明顯拐點。
大興、房山、昌平、通州四區成主要關註區 剛需占主力
從上半年購房者關註區域變化看，買房用戶關註區域主要集中於近郊六區，以大興、房山、昌平和通州為主，這四個區域的客戶關註度達到全北京的約60%。
上半年各月的北京意向購房者中台中包通馬桶，剛需客戶依舊是主體，占比超過85%，且有遞增的趨勢，4月份之後占比達到90%；改善客戶占比從4月份開始持續下降。主要是3月份限購政策，投資和改善用戶占比下降較多。
大購房者預算增加
在購房者預算方面，0-150萬低預算客戶持續減少。150-250萬預算區間內客戶占比在3月出限購政策之後，減少瞭近一半；預算750萬以上的客戶占比小幅上升，上漲約3.62%。
總體而言，上半年北京整體市場逐漸高端化，低預算客戶在3月新政頒佈後大減。
從業態來看，17年上半年北京別墅類客戶的預算主要集中在750萬以上，占比達55.8%。 住宅類客戶比較均勻分佈在150萬以上的各個預算區間。
下半年不要抱幻想
據初步統計，上半年共有新批預售證項目54個，其中，4個為經濟適用房。下半年，7-9月份預計19個項目將入市，包括華潤西山墅、北京城建(600266,股吧)海梓府、西山禦園、首開龍湖天瑯、首開國風美唐、翡翠長安、興創榮墅、鴻坤原鄉郡等。下半年，大部分開盤樓盤集中在近郊區縣，說明北京整體市場正逐步外擴。
下半年的市場走勢將會如何？
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，去年上半年房價正處快速上漲周期，市場供應相對充裕，而自從去年下半年對於預售取證監管的逐漸趨嚴，加之房企惜售心態，造成市場供應量的下滑。
從近期供應走勢來看，“降格”入市已成大量“地王”項目的共識，預計下半年加入這一行列的項目也將逐漸增多，加之年末限房價商品房及自住房將開始陸續上市，預計下半年相比上半年供應量將出現一定好轉，在此基礎上，中低價位商品房的快速去化，也將催使樓市整體成交有所升溫。
居理新房聯合創始人張超則表示，北京下半年仍將貫徹執行國傢的限購政策，沒有最嚴隻有更嚴。任何開發商和購房者都不應該抱有任何僥幸心理。同時，由於上半年供地情況落後於全年進度，導致供需比例進一步拉大，價格層面已經出現雙向松動。另一方面，部分城市已經出臺租購同權，在台中市化糞池清理買賣市場不能做出太大變動的北京，期待在租賃方面也能有更多有效的政策出臺。
（責任台中清化糞池推薦編輯：徐帥 ）
和訊網今天刊登瞭《糾結的樓市上半場北京篇：60%的房子被他們買走 》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
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